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合同的履行

“凶宅”可以撤销或者解除购房合同吗?

文字:[大][中][小] 2016-3-31  浏览次数:1990

案情简介

20131228日,傅某、苏某签订房屋买卖合同,约定傅某购买苏某名下的位于某区的某号房屋。截至201421日,傅某付清全部款项150万元,苏某于2014214日将诉争房屋过户至傅某名下。另查,201210月,案外人刘某在诉争房屋内死亡,尸体经有关部门鉴定符合缢死,死者系当时的房屋所有权人刘某的亲属。

傅某表示其购买该房屋系为儿子准备新房,苏某故意隐瞒房屋吊死过人即房屋系“凶宅”的事实,违反了诚实信用原则,违法了公序良俗,属于欺诈行为,故主张撤销房屋买卖合同,并要求苏某返还购房款,赔偿相应损失。苏某予以否认,表示“凶宅”系迷信说法,不影响房屋使用。其于201212月自刘某处购买该房屋,系投资购房,对“凶宅”一事不知情,亦不存在过错,不符合撤销合同的法定事由。

审理结果

1、法院经审理认为:傅某、苏某签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示,合法有效。一审判决如下:驳回原告傅子新的全部诉讼请求。

2、被告持原审起诉意见提起上诉。中级人民法院经审理认为:法律规定,一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求法院撤销。根据已查明的事实,原审法院在本案审理中经调查确认诉争房屋发生过有人缢死的事实,傅上诉未提供证用以证明被告知晓并隐瞒这一事实。据此二审判决驳回上诉,维持原判。

律师分析

《合同法》第6条规定:当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案处理重点在于对“凶宅”的法律理解。“凶宅”即发生过非正常死亡事实的房屋。

有观点认为,“凶宅”系迷信说法,不影响房屋使用及居住功能,不得因此判决撤销房屋买卖合同。笔者认为,凶宅虽不影响房屋正常使用,但对“凶宅”的忌讳是社会上普遍存在的传统心理,进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响,因此,若卖方明知道是凶宅,但刻意隐瞒的,应理解为对诚实信用原则的违反。

但应注意的是,“凶宅”本身并不构成合同撤销事由,只有在卖方刻意隐瞒“凶宅”的事实,对买方构成欺诈的情形下,才能按《合同法》第54条第二款的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”,请求撤销合同。因此,具体到本案,一、二审法院的审理思路均集中于苏某是否对“凶宅”知情并刻意隐瞒,但由于傅某就此未完成举证责任,因此败诉。